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地產富人掘金CBD

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  • 時間:10年05月11日 16:57
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  京滬穗深等一線城市的CBD,是潘石屹和張欣、許榮茂家族、李思廉與張力、李華與李小平兄弟等房地產業富人的重要掘金之地。這些在城市黃金地帶旗幟獵獵的地產商,以非凡的拿地能力、綜合的運營能力、持續的融資能力,獲得了財富的不斷增長。

  

  隨著中國經濟的快速發展和城市化的推進,越來越多城市積極建設中心商務區,即CBD(表1)。由于具有眾星捧月的區位優勢、得天獨厚的配套優勢、高端商務客戶的集聚優勢,CBD物業可謂高投入、高收益,不僅樓價、租金高于周邊區域,銷售收益、升值潛力也更勝一籌,因此,京滬穗深一線城市的CBD,不僅被地方政府作為吸引眾多央企、國企、外企進駐,打造總部基地的主戰場,也成為政府土地財政的重要收入來源,CBD地塊的拍賣中“地王”屢現,眾多民營地產商亦由此得以介入CBD開發,通過精耕這一肥沃土壤獲得財富增值,CBD已成今年數十位上榜者的重要掘金之地。

  

  廣州:富力地產領軍,本地諸侯逐鹿珠江新城

  

  此次,富力地產(02777.HK)的董事長李思廉、總裁張力分別位居“500富人榜”第43和第44名。成立于1994年的富力地產,目前已經實現“做一體化地產運營商”的轉型,在建筑、設計、監理、銷售服務和物業管理等產業鏈的每個環節均有布局,通過內部協作縮短了項目的開發周期,降低了成本。從產品看,富力在開發高性價比的中高檔住宅同時,也在部分城市CBD開發了寫字樓、高檔酒店、商場等商業地產。2009年,富力地產協議銷售額為242億元,其中17%來自商業物業的銷售。其商業地產開發的濃墨重彩之筆,落在大本營廣州,富力在當地大舉參與了珠江新城的開發。

  

  2002年6月,廣州CBD建設在歷經“十年教訓”的磨難之后,邁入“十年生聚”的開發軌道。李思廉與張力敏銳地意識到其巨大商業價值,2003年,富力地產首次拿下珠江新城四個地塊,鋒芒初露。截至目前,完成建倉的富力地產已在珠江新城擁有17個地塊,占地約25萬平方米,累計總建筑面積達235萬平方米,占據該板塊的半壁江山(表2)。無論從開發項目的數量還是建筑總面積來衡量,富力地產均堪稱廣州CBD霸主。

  

  珠江新城的物業銷售,為富力貢獻了不菲的收入。年報顯示,其珠江新城項目2009年的協議銷售額超過30億元,占富力廣州協議銷售額的比例超過37%。其中,臨近珠江新城中軸線的富力盈信廣場,已錄得協議銷售額超過7億元;以250平方米豪宅為主力的富力盈尊廣場,15個總價逾億元的單位于2009年放出后即銷售一空。

  

  CBD開發也為富力帶來了豐厚的收益。2009年8月,富力以7.65億元向無限極(中國)、浦發銀行售出總面積達30113平方米的廣州富力盈悅國際寫字樓。而數據顯示,富力地產2004年以約2000元/平方米的樓面價拿下該地塊。按通行的商業地產開發成本估算,其總發展成本約為9000元/平方米。據此測算,富力此項交易獲利近5億元。

  

  銷售之外,富力的CBD項目也有部分用于租售,這又為其帶來了穩健提升的租金回報。數據顯示,2007-2009年,富力的物業出租收入分別為9663.43萬元、16074.98萬元和27805.90萬元,占其收入的比例由0.64%、1.03%提升到9.64%,顯示隨著投資性物業的逐年增加與升值,其租金收入逐步走高。而且,由于CBD物業的租金水平、升值潛力較周邊建筑更高,如珠江新城寫字樓的月租為180-220元/平方米,高于其所在的天河區寫字樓150元/平方米的平均月租,富力的每處投資性物業都可謂一棵逐年成長的參天搖錢樹。年報顯示,2007-2009年,富力地產的投資性物業價值分別為53.67億元、73.61億元和103.3億元,同比增幅分別為479.47%、37.15%和40.36%。

  

  除了獨力開發外,富力近年也開始嘗試與同行合作,通過資源分享、風險分擔承擔更大規模的項目。2007年9月,富力與孔健岷掌舵的合景泰富地產(01813.HK)合作,以46億元拿下珠江新城的獵德村地塊,欲將原來的城中村打造成為集甲級寫字樓、商場、酒店與服務式住宅為一體的CBD旗艦。兩個月后,新鴻基地產又加入開發行列,三家企業各占1/3股權,項目總投資100億元。三大巨頭的強強合作基于各自的優勢展開:富力地產在寫字樓開發上頗有心得,新鴻基長于商場及酒店的發展與管理,合景泰富則擅于發展服務式住宅。

  

  李思廉與張力的示范效應,吸引了越來越多當地富豪介入廣州CBD開發。許家印旗下的恒大地產(03333.HK),2002年就在珠江新城開發了金碧華府項目;作為廣東地產五虎之一的合生創展(00754.HK)也牛刀小試,開發了總建筑面積100萬平方米的駿景花園;郭英成家族旗下的佳兆業控股(01638.HK)則于2009年建設了樓高43層的甲級寫字樓佳兆業廣場,總建筑面積約11.7萬平方米。

  

  此外,以89億元財富排名今年“500富人榜”第78名的孔健岷家族,在廣州CBD拿地頗似富力的大手筆。截至目前,合景泰富累計在珠江新城單獨拿地近7萬平方米,總開發建筑面積56.43萬平方米,其開發且完工的項目包括超甲級寫字樓國際金融廣場、豪宅項目譽峰、匯峰國際公寓、綜合項目領峰。2009年9月,合景泰富又以4.65億元拿下一塊面積為5162平方米的商業用地,擬開發為高端服務式公寓,預計售價3.5萬元/平方米。

  

  在逐鹿廣州CBD的地產諸侯中,此次位居“500富人榜”第265名的周澤榮旗下的僑鑫集團實力也不可小視,其在珠江新城開發的項目包括建筑面積約6.7萬平方米的廣州國際貿易中心、建筑面積57548平方米的甲級寫字樓富星商貿大廈等四大項目。值得一提的是,僑鑫集團在天河中心區開發的匯景新城,為廣州市中心唯一的純大戶型豪宅,可見其在黃金地段拿地的能力不凡。

  

  北京:朝陽CBD富人扎堆,SOHO中國獨占開發鰲頭

  

  如果說珠江新城僅是李思廉、張力的財富來源之一,那么,此次以 122.7億元身家排名“500富人榜”第45名的潘石屹和張欣,財富則主要得自植根CBD的回報。

  

  二人1995年創建的SOHO中國,目前已是北京最大的地產商,主要在北京和上海市中心開發商業地產。截至目前,其總開發建筑面積的72.43%落在北京CBD核心地帶,達到155萬平方米(表3),主要項目包括SOHO現代城、建外SOHO、SOHO尚都、SOHO北京公館及光華路SOHO一二期等,這6個項目占北京CBD總開發量的1/5以上、總銷售額的39%。在北京CBD的開發商中,SOHO中國可謂獨占鰲頭。

  

  北京CBD寸土寸金,SOHO中國何以能占1/3強的江山?原來,除了直接拿地開發外,其還通過收購“巧取”CBD項目。數據顯示,SOHO中國先后開發的建外SOHO、光華路SOHO和SOHO尚都2期的每平方米銷售均價分別為33863元、38462元和46880元。從均價的攀升,可以看出北京CBD旺盛的需求和可觀的升值潛力,這也支撐了SOHO中國的收購。

  

  資料顯示,SOHO中國于2007年11月以14.12億元收購總規劃建筑面積為66333平方米、位于燕莎商圈的高檔公寓項目SOHO北京公館,截至2009年12月31日,SOHO公館已售出78%,銷售金額為18.65億元,均價41815元/平方米。據此推算,若全部售罄可實現銷售收入約24億元,扣除相關發展費用后,SOHO中國在該項目上仍然盈利近10億元。2007年底,其又以10.29億元收購總規劃建筑面積為16.7萬平方米的光華路SOHOⅡ,按收購價格和建筑總面積推算,該項目樓面地價不足6200元/平方米。這顯然又是一筆極其合算的買賣。

  

  2009年8月,SOHO中國收購SOHO東海廣場,將業務拓展到上海市中心。如今,潘石屹在北京、上海等地開疆拓土的戰略仍在繼續:2009年9月,SOHO中國競得北京望京商務區B29地塊,計劃將其打造為從機場進入北京市區的第一個地標建筑;當年11月,又以23.4億元收購位于北京東三環內的37層商務及零售綜合樓北京嘉盛中心。值得一提的是,三里屯SOHO以均價47130元/平方米引領北京商業地產售價走向新高,這些新項目會否創下價格新高?

  

  SOHO中國業績顯示,其2009年實現銷售金額136.8億元,營業收入74億元,毛利38.57億元,毛利率為52%。而以住宅開發為主的萬科,同期房地產業務毛利率僅為21.99%,顯見商業地產項目盈利能力之高。而高盈利的CBD開發,無疑能為SOHO中國的融資帶來更多便利。

  

  與富力以商業地產開發為主、租售并舉的盈利模式不同,SOHO中國以住宅開發為主打,并往往將旗下物業散售給中小投資者,從而快速回收利潤,緩解資金周轉壓力,但這顯然有悖潘石屹對SOHO中國商業模式的詮釋:開發商業地產,統一規劃建設,統一市場銷售,統一出租和管理。從效果看,散售模式容易造成管理上的混亂,從而降低物業的商業價值,并透支產業鏈下游的投資者和商戶的利益,導致其投資收益很難有保障。在國際上,長期持有、只租不售早已成為公認的商業地產運作模式。國外較大的商業地產開發商多擁有一流的商業運營公司,如全球最大的商業地產運營商KIMCO公司在美國和加拿大擁有525家購物中心,西蒙地產集團在美國擁有250多家購物中心,GGP地產公司擁有160多家購物中心,新加坡嘉德置地在亞洲擁有50多家商場。依此看來,以商品住宅的模式來經營商業地產應該不是大勢所趨,SOHO中國的商業模式或面臨變革。

  

  潘石屹夫婦之外,北京CBD同樣成為其他一眾富豪的吸金之地。沈國軍旗下中國銀泰集團開發的北京銀泰中心是東長安街備受矚目的城市綜合體;王健林的大連萬達集團于2003年6月興建的北京萬達廣場項目,亦集商業、酒店、寫字樓、特色商業街區于一身;朱孟依家族旗下的合生創展則相繼開發了總建筑面積53萬平方米的合生珠江羅馬嘉園、均價逾3萬元/平方米的豪宅合生國際花園;70億元身家的黃如論旗下的世紀金源集團開發的五星級酒店項目北京華僑大廈,以400套42平方米的客房成為京城之最;以28.1億元身家排在“500富人榜”第354名的張雷掌管的當代集團,開發了占地12.13公頃的高檔社區萬國城項目、綜合性的當代MOMA項目;陽光100掌門人易小迪以33億元排在“500富人榜”第56名,他開發了外銷公寓陽光100國際公寓;張寶全的今典集團則開發了建筑面積70萬平方米的蘋果社區。

  

  同時,郭廣昌旗下的復地集團近年在北京CBD拿地的勢頭也頗為強勁:2005年5月,復地以9.2億元收購北京柏宏房地產公司,獲得CBD內兩處物業;2006年12月,以收購王張興的家飾佳旗下北京荷華房地產開發公司部分股權的形式,與家飾佳合作開發位于長安街商務帶的萬豪中心綜合商住項目;2007年9月,又以14.5億元整體收購北京匯和房地產開發公司旗下的世華國際中心項目,開發寫字樓和26層酒店式服務公寓。

  

  由于獨特的政治地位,北京CBD的發展商成分可謂最為復雜,一連串上榜富豪的激烈爭奪,或令居高不下的北京商務成本再上臺階。

  

  上海:群雄紛爭陸家嘴,世茂集團技高一籌

  

  許榮茂今年以265.8億元的身家位列“500富人榜”第11名,他麾下的世茂集團在2000年房地產市場低迷之際進入上海灘,在地處陸家嘴金融貿易區的上海CBD開發超高層豪宅世茂濱江花園,此后連續開發多個住宅、商業及酒店項目(表4),截至目前,世茂在上海CBD內開發的物業建筑總面積近135萬平方米,并以日趨成熟的城市綜合體開發模式確立了江湖老大的地位。

  

  世茂房地產(00813.HK)和世茂股份(600823)是許榮茂開發CBD的左右手。其中,世茂房地產主要從事住宅物業、酒店業務及中國境外的所有投資,世茂股份則在2008年完成定向增發注資后,將商業模式由開發20萬平方米以下住宅和10萬平方米以下商業地產,變更為以城市綜合體的模式運營商業地產,并建立了“世茂廣場”的連鎖品牌。

  

  作為城市綜合體的世茂廣場,主力業態包括超市、百貨、影院、專業專賣和美食廣場、兒童樂園等,從而為中產階級提供一站式體驗。世茂集團會與進駐商家形成戰略合作伙伴關系,公司項目的所到之處,這些合作伙伴會一道進入,這一方面有助于世茂實現產品標準化,從而快速在異地復制,另一方面也大大縮短了項目招商和裝修時間,并可以在設計階段就充分考慮入駐商家的需求,減少大規模的工程改造裝修。

  

  世茂廣場的物業分為三部分:出租部分既可以為世茂帶來穩定的租金收入,又能享受項目培育成熟及時間沉淀帶來的物業升值;出售部分可以加速資產和資金的周轉速度,同時節省資金成本;自營部分提供穩定的經營收益和享受物業升值外,還可以加強與長期伙伴的合作,進一步提升世茂品牌。

  

  世茂房地產和世茂股份的合作相得益彰。前者首先完成城市綜合體中的住宅開發,銷售回籠的資金拆借給后者作為商業地產的開發資金;大型商業地產的開發可以提升旁邊住宅地產的品牌價值,遷入的住戶又能提升商業物業的人氣,縮短其培育期,集聚效應能使住宅和商業地產都獲得了較大的增值空間。

  

  世茂工三良好的銷售業績印證了城市綜合體開發模式的巨大優勢。2007年5月,世茂集團斥資14億元收購北京三里屯一地塊,將之打造成為集產權酒店式公寓、頂級品牌商業、5A級寫字樓于一體的世茂工三。此項目于2009年6月開盤前兩天,2號南樓獨棟寫字樓就以約3億元的價格整體售出,單價為37000元/平方米。截至當年12月中旬,世茂工三簽約銷售額已逾12億元,業績讓區內其他地產商驚嘆不已。

  

  目前,世茂集團已在北京、上海、南京等18個城市開發21個項目,這些項目絕大部分處于城市的核心商圈或未來新城中心,并擁有近800萬平方米的商業地產土地儲備。而許榮茂這位信步于上海灘的太平紳士,還將大踏步邁入更多二三級城市的中心區,而且,其在二三線城市通過城市綜合體發展模式取得的土地成為較為低廉,折合成樓面地價約為1600元/平方米,而項目落成之后的售價超過萬元。

  

  定位國際金融中心的上海CBD,同樣令眾多富豪眼熱。此次以134.7億元身家排在“500富人榜”第40名的鐘聲堅,旗下的仁恒集團在上海CBD開發的項目包括在陸家嘴擁有“小聯合國”之稱的仁恒濱江園、建筑總面積5.3萬平方米的仁恒廣場。位居第152名、身家50億元的戴志康旗下的證大集團,在浦東中心區開發的“水清木華國際公寓”項目建筑面積14萬平方米。合生創展在上海CBD也謀得一席之地,開發的合生國際大廈總投資10多億元,并于2007年以3億美元出售給注冊地在香港的Pacific Delta Investment。張興標家族以30億元財富位列第321名,他執掌興盛集團和上海新梅(600732)開發了建筑面積104633平方米的綜合體上海新梅聯合廣場,并在黃浦江邊擁有20萬平方米的“新梅世博苑”土地儲備。以35億元身家排在第265名的倪召興旗下的中融集團,則開發了被評為“中國十大新地標寫字樓”的中融·碧玉藍天項目、集購物中心和5A寫字樓于一體的中融·恒瑞國際大廈項目、融高檔商城和寫字樓于一身的中融·國際商城。

  

  深圳:五大家族共享福田CBD盛宴,卓越集團獲封“首席”

  

  在地處福田區的深圳CBD,李華、李曉平兄弟的卓越集團則因相繼開發了卓越大廈、卓越時代廣場、卓越世紀中心等項目而被稱為“深圳CBD首席運營商”(表5)。

  

  以住宅開發起家的卓越集團,2004年開始投資深圳CBD,2006年開發規模已居區內第一,目前其約占深圳CBD商務開發量的1/5。不同于其他CBD運營商,卓越集團在開發中更注重商務功能,致力于打造包括寫字樓、酒店、商業裙樓的一站式商務集約體,以滿足高端商務客戶需求,中信證券2009年以10.4億元的總價買下其卓越時代廣場2期3.05萬平方米寫字樓作為總部。2009年12月,卓越置業赴港招股計劃因市況不佳擱淺。

  

  卓越之外,還有四大開發商稱雄CBD這塊面積為327.4萬平方米的深圳最珍稀的土地:李嘉誠的和記黃埔,開發了占地15.6萬平方米的豪宅黃埔雅苑;黃楚龍的星河地產,擁地18.1萬平方米,開發了包括寫字樓、商業、住宅等在內的星河世紀大廈、星河國際、CoCoPark、星河發展中心等四大項目;楊榮義掌舵的榮超地產,擁地4.3萬平方米,開發了國際商會大廈、國際商會中心、經貿中心、江勝大廈、第六座等6個項目;此外,“五葉神”香煙品牌運營商、溫純青和溫育青兄弟旗下的大百匯集團聯手金地集團等合作伙伴,通過崗廈舊村改造項目獲得了16.16萬平方米的土地。

  

  縱觀各一線城市的CBD開發商,成功者的商業模式大抵不出拿地、通過綜合運營提升項目價值、高價出售或出租獲得高回報、高價再融資、再拿地的鏈條,而其中的關鍵環節首推拿地。這些民營企業何以能在萬科、招商等行業巨頭觸手難及的深圳中心區大筆拿地,或許“城市是社會經濟活動和社會經濟關系在空間上的投影”這句話有助于我們理解其中的謎團。

  

  眼下,針對國人對房子“愛之深”和對房價“恨之切”的現實,有關房地產的調控政策不斷出臺,而因商業地產項目“與政府大量保障性住房不發生沖突”(潘石屹言),耕耘于CBD的開發商受調控的影響或會相對較小,可謂兼得“天時地利人和”優勢;同時,撤出住宅市場的游資也可能轉戰CBD寫字樓這一避風港,從而為CBD地產富人帶來新的財富。不過,由于CBD往往是各城市“地王”的主要誕生地,而隨著央企的退出,地王價格飆升的態勢已被扼制;加之CBD物業價格的不斷走高同樣會對當地房價起到明顯的帶動作用,政府對此必不會袖手旁觀,因此,CBD市場或未必能在調控中獨善其身!


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