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房地產:這是冰山碎裂的聲音嗎?

  • 來源:
  • 時間:14年05月06日 07:30
  • 作者:謝碧媛
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  在一輪接一輪的調控下,融資難伴隨地價成本攀升,近1/4上市房企凈利潤下跌,資金鏈面臨嚴峻考驗,房企危機似箭在弦上。這是冰山碎裂的聲音嗎?在市場疲軟的波及下,融資渠道單一、高債務與銷售緩慢的中小型房企似乎首當其沖,誰會成為房市變天中倒下的第一塊多米諾骨牌?

  自2010年房地產行業最嚴調控以來,從新國十條、國八條,到2012年的“不動搖,不反復”,“限購”、“限價”、“限貸”相繼出臺,由加大供給到抑制需求,得到的效果是,成交量大幅萎縮,但成交價格卻依然堅挺,消費者持幣觀望,房地產的冰山屹立依然。但隨著銀根的緊縮,開發商資金鏈日漸緊繃,相持的博弈似乎有所松動。

  統計局公布的數據顯示,2013年,全國商品房銷售面積達130551萬平方米,銷售額高達81428億元,分別同比增長17.3%和26.3%,整體銷售情況驚人的樂觀。但業績飄紅的背后,卻是房地產商頻頻發出的看空言論,銀根緊縮、持續高企的拿地成本、資金鏈危機、不得不做的降價放量,在嚴峻的市場環境下,危機四伏。

  一線房企的拿地金額整體上漲,萬科(000002)、恒大(03333.HK)等龍頭企業雖然新增土地面積較2012年有所下滑,購地金額卻出現增長,而碧桂園(02007.HK)的拿地金額更是2012年的6倍。2013年,房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米,比上年增長8.8%,但土地成交價款達9918億元,增長33.9%。對規模較小的房企而言,在如此高漲的成本挾持下,實現后續的土地儲備以獲得長足發展將變得更為艱難。

  地價成本攀升的同時,融資難無疑更加重了房企的危機。近日興業銀行停辦房地產夾層融資業務的訊息傳出,開發貸款正式出現收緊信號。其他銀行雖仍未出臺明文調整房地產貸款的政策,但住房按揭貸款已有逐步收緊的跡象。

  同時,隨著溫州等城市房價的大幅回落,杭州等地多樓盤的降價放量出現,房企回籠資金的需求凸顯。在此背景下,因資金鏈出現斷裂的興潤置業及關聯企業,打響了房企債務違約第一槍。興潤事件后,也有分析師建議銀行應該重新審視貸款政策,收緊房地產開發貸款。由此是否將引發房地產進一步的銀根緊縮,甚至成為促使冰山破裂的第一股動力,尚不得而知。但動輒高達70%、80%,甚至超過100%的負債率,似乎已開始暴露房企自身資金鏈的脆弱。

  負債高企VS瘋狂拿地

  渝派房企金科股份(000656)一直都以重慶為重鎮,受益于“大重慶”的城鎮化布局。但近幾年其重點布局三四線城市的策略,使其囤積的大量低價土地無法獲得快速周轉,負債率居高不下。而在華南一隅的富力地產(02777.HK)也過得并不容易。其“舊房改造+商業地產”的模式存在周期長、資金周轉緩慢的短板,使富力因負債率畸高備受詬病。

  2012年,金科相繼在重慶、四川、江蘇、云南、湖南等地的多個城市抄底拿地。2013年上半年其拿地金額達到51億元。申銀萬國研報顯示,金科股份所拿下的土地儲備,足夠其完成2015年500億元的銷售。而富力地產也在2013年再次進入“重債區”,其原因也不外乎瘋狂拿地。曾被譽為拿地狂人的富力,在2008年受挫后曾在土地市場低調數年。直到2013年,富力再次大手筆擴張,全年拿地金額超200億元,而在2012年與2011年,其拿地開支僅為100億元與48億元。如此快速的擴張囤地,使房企的資金鏈被勒得越來越緊。金科2013年上半年資產負債率已高達84.32%,凈負債比率為97.93%,富力2013全年凈負債率甚至飆升至111%。而多年來深耕杭州市場的濱江集團(002244),近年也因大幅拿地、堅持中高端住宅為主、大批項目供應,正埋下低去化率的風險。2013年,濱江集團以67.65億元拿地金額,名列杭州之首。

  負債高企,資金鏈緊張越來越成為房企們的常態,一旦出現銀行逼宮,或者新的調控政策出臺導致銷售受影響,企業的抗風險能力將大幅下滑,從而陷入較為危險的境地。富力地產2008年曾遭遇資金鏈危機,一度負債300億元,負債率高達139%,正是因之前頻頻高價拿地且大投入商業地產,又碰上金融危機,導致凈利潤大跌41%。后機構和其他投資者拋售,引得股價曾在一日內大跌51%,一度傳出破產傳聞。所幸富力及時通過出售部分投資物業,同時申請發行總額最多60億元的境內公司債券,兩位聯席主席李思廉和張力持續增持股份,才讓股價企穩,但彼時其資產已縮水93%。

  近1/4房企凈利潤下跌

  退至全局,房地產市場整體也并不樂觀,2013年滬深上市房企的凈利率為11.49%,較2012同期下降1.46個百分點。毛利率也持續下降,2013年行業毛利率為34.4%,較2012年同期下降3.26個百分點。

  而在統計的143家房企中,2013年凈利潤出現下跌的高達35家,出現虧損的為6家,其中虧損最嚴重的為津濱發展(000897),虧損額度高達5.38億元。在年報中,津濱發展把業績大幅虧損的原因歸結為房地產宏觀調控導致銷售受到影響,因承建過多工業地產和商業地產項目,周轉率低,且部分長期借款將在2014年集中到期,資金壓力巨大。

  而虧損額度排第二的天津松江(600225),虧損原因也大抵為結算項目毛利率水平偏低,融資成本加大。同樣為虧損狀態的中關村(000931)甚至在2013年4月公告稱,擬出售其地產開發業務板塊中的“中關村建設”95%股份,但因后者涉訴部分股份凍結而重組失敗,而地產開發板塊曾是中關村的核心收入來源之一。老牌房企上海新梅(600732)則更為尷尬,已連續虧損三年,因缺乏融資機會,且地產儲備僅限于江陰新梅的一個項目,后續乏力。

  在上述虧損房企中,沒有一家年銷售額超過100億元,甚至都在20、30億元徘徊,在凈利潤下跌的35家企業中,也只有兩家銷售額超過100億元,與動輒破千億元的一線房企自然無法相提并論。在市場疲軟的波及下,馬太效應發酵,融資渠道單一、高債務與銷售緩慢的中小型房企似乎首當其沖。但這背后,誰會成為房市變天中倒下的第一塊多米諾骨牌?

  地產富人荷包縮水

  房地產行業一直是富人榜的主力軍,每年的500富人榜中,地產富人不僅占得最多席位,財富總值、榜單前十名占比,均穩居首位。而隨著2013年房企危機的浮現,也必然牽動個人財富的巨大變化。新財富500富人榜顯示,2013年下跌幅度最大的富豪前50位中,房地產行業便占據了15位。

  金科地產(000656)由黃紅云于1998年創立,2011年8月借殼ST東源成功上市。2013年,其股價從年初15.56元/股的高位回調近48%至12月底的8.08元/股。這讓直接和間接持有金科股份48.27%股權的黃紅云、陶虹遐夫婦,資產縮水近45%,位列500富人榜單下跌幅度最大的第7位。

  濱江地產2013年房地產業務毛利率僅為30.02%,較上年同期下降15.13%,年報披露第二天,濱江集團開盤即下跌。其創始人戚金興也因股價下跌財產大幅縮水,位列500富人榜單下跌幅度最大的第25位。

  富力地產的張力父子同樣受累于企業的股價表現。因上市后幾年業績平庸且被商業地產等拖累得負債率節節攀升而不被看好,2007年11月其股價曾最高達到45.6港元/股,而2013年12月底已下跌至11.34港元/股。隨著股價的下跌,張力父子的資產大幅縮水,2013年跌幅超過30%,位列500富人榜單下跌幅度最大的第31位。

  專題鏈接:http://www.stopfasd.com/zhuanti/ztzz/hdzt1/2014/500frb/index.html


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